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比兆娱乐场开户即送-天风证券:大悦城品牌价值136亿“买入”评级目标价8.28元

2020-01-09 11:53:14   
乐居财经讯 王帅 近日,天风证券发布大悦城 研究报告。2019年预计公司可售货值达1624亿元,对应均价2.8万元/方,预计全年销售均价持平或略低。※ 持有型物业:品牌价值百亿,探索轻资产运营模式公司名下大悦城品牌价值136亿,1)公司逆周期布局新生二线城市,表现出卓越的逆周期投资能力。同时上半年将上海长风、西安大悦城注入基金,预计带来8.7亿投资收益。

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比兆娱乐场开户即送,乐居财经新闻王帅近日,天丰证券发布了一份关于欢乐城的研究报告。

经过很长一段时间,它将与重组和着陆相结合,发展+保持两轮驱动。※1

公司与欢乐城房地产的重组于2019年登陆:公司持有欢乐城房地产64.18%的股份,并获得了欢乐城房地产综合名单。重组后,公司形成了以商业地产和住宅地产为主营业务的全行业综合房地产开发平台,涵盖酒店、长期公寓、旅游地产等创新形式,形成了“控股+开发”、“产品+服务”的双轮双核开发模式。公司继续立足于北京、上海、深圳三大核心城市群,重点关注长江中游、成渝城市群和一带一路等中心城市和高潜力城市的持续发展。

业务发展:19年来,公司发展更快,平均结算价格大幅提高毛利。※1

第19年,该公司的房地产结转加速,推动业绩快速发布。1)公司收入在17-18年间出现负增长,主要原因是结算放缓。《中国日报》已开始加速结转,仍有271.63万平方米未清销售面积,预计未来3-4年内足以结算,预付费账户/收入锁定在147%;2)平均合并结算价格的上涨导致结算毛利率大幅上升10%,平均销售价值为2.8w,支持较高的毛利率。2019h1欢乐城房地产(0207.hk)实现结算收入40.24亿元,同比增长120.3%,主要得益于前滩一号项目的交付结算,平均结算价格为每平方米60,300元,同比增长77%,公司合并平均结算价格增长31%,至每平方米35,300元。2019年,公司销售额预计将达到1624亿元,相当于每平方米28000元的平均价格。预计平均年销售价格将持平或略低。目前,公司现有销售额2600亿元,相当于每平方米平均销售价格3万元,支撑了公司的高毛利率。

※控股性质:品牌价值10亿,探索轻资产战略模式

公司名下的欢乐城品牌价值为136亿元。1)公司针对周期规划了一个新的二线城市,并展示了卓越的反周期投资能力。公司的投资逆潮流而动,大大降低了投资成本。2017年和18年,该公司购物中心的收入增长率从16年放缓。18年后,公司有3个新开业的欢乐城(17年后为0个)。经营为王,品牌以知识产权为基础,购物中心的租赁单价持续上涨三年多。2019年上半年,欢乐城购物中心(不含春风)实现租金收入15.46亿元,同比增长25%,主要得益于18年来三个新开业的欢乐城的逐步运营和较高的高原效应的逐步释放。2)新拓“李淳风”产品线的功能错位,无法探索更广阔的商业空间。该公司仍有4个计划中和在建的李淳风项目,预计将在3-5年内启动。3)管理产出+基金持有,轻资本之路渐行渐远。目前,公司经营和出口2个月城。与此同时,上海长风和Xi安乐城将在上半年注入该基金,预计将带来8.7亿的投资回报。通过注入资金盘活资产存量,建立资本循环,加快公司的资产轻型化战略。

※对财务报表的影响

1)公司的融资成本在过去18年有所增加。预计融资成本将随着并购净资产的增加而降低(杠杆率降低)。2)受合并报表影响,公司短期偿债能力略有下降,净营运现金流为正。3)此外,欢乐城房地产合并后,投资性房地产将采用成本法计量,因此①公允价值变动收益不计入合并报表;②投资性房地产需要每年折旧。从欢乐城合并报表来看,2019年,h1欢乐城投资房地产将在18年内增加291亿元。用成本法测算后,如果折旧计提30年,折旧每年增加9.7亿元,计入公司经营成本,对母公司净利润的影响约为4.7亿元。

※投资建议:

目前,公司拥有10个欢乐城项目。据估计,该公司的平均年租赁面积将增长约100-150,000平方米。随着开放项目的稳定运行,租金收入有望逐步增加。同时,公司将启动管理产出、资金持有等轻资产模式,加快持有资产的周转操作。在销售业务方面,公司加快结算速度,结算毛利率还有提高空间,公司具有加快销售和收购土地的优势,可继续深入一线和二线城市。合并后,公司资产增加,偿付能力提高,融资成本降低。但是,还应注意合并对投资性房地产计量方法变化造成的损益的影响。基于以上观点,我们将公司19-20年的净利润分别从28.0437.58亿元调整为27.131.9亿元,相应的每股收益分别从0.65-0.83元调整为0.69-0.81元。参照可比公司的一致预期,2019年我们给了公司12倍的市盈率,相当于8.28元的目标价格,并保持了“买入”评级。

乐居财经表示,乐城是一家全国性的综合性房地产开发上市企业,总部位于深圳市。公司的主要业务包括:房地产开发、管理、销售、租赁和管理住宅及商业物业,以住宅为主要经营形式。公司立足于北京、上海和深圳三大核心城市群,重点是长江中游中心城市和高潜力城市、成渝城市群和一带一路。

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